ダイスケ、家買うってよ

独身38歳男、湘南に中古戸建を購入してプライベートスタジオを作りました

21日目、ダイスケ、ぼくがかんがえたさいきょうの住宅ローンシミュレーターを作成②〜計算してみるよ〜

前回の

daisuke-ie-kautteyo.hatenadiary.com

作成したもの

docs.google.com

機能追加

  • 住宅ローン控除額の計算
    • 控除額Max設定
    • 11〜13年目on/off
  • 頭金を入れた場合と入れなかった場合(いれなかった分は資産運用する)の計算
  • 各種合計金額

計算してみた

前提

  • 物件価格は4000万円
    • 内、建物額は1000万円
  • 防音工事は500万円
  • 諸経費は物件価格の5% -> 4000万 * 5% = 200万円
  • つまり、支払う合計は4700万円
  • 今、手元にある流動資産(頭金として入れられる額)は2000万円
  • 住宅ローン控除額はMax50万円(1〜10年目)
  • 11〜13年目も控除有り
  • 35年
  • 元利均等返済方式
  • 金利は途中で変わらないものとする
  • 手元の資産は控えめに3%の利まわりで運用できるものとする

横浜銀行のパターン

daisuke-ie-kautteyo.hatenadiary.com

先日、事前審査の結果が降りた横浜銀行さんの内容でシミュレートしてみます。

  • 金利は0.6%(変動)
  • 物件価格本体以外は含まれないので頭金扱い-> 700万円

結果

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どこに注目するかというとまあ全部なのですが、金利0.6% + 住宅ローン控除のパワーはすごいですね。

総価格4700万円に対して、控除額も考慮すると「47,733,997円」なので、実質利息は73万円。ほとんど無いようなものです。強すぎる。

まあ実際は変動金利なので、こうはいかないのですが。

②固定金利金利にしてみる

①の横浜銀行のパターンとほぼ同じで、金利だけをフラット35の金利(2021/5の最も多い金利だそうで)の年1.360%にしてみます。 他の条件は同じです。

結果

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横に並べてみましょう。

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←0.6% 1.36%→

控除額を考慮しても、「53,610,090円」ということで、約587万円の差があります。月あたり1万4000円の違い。結構あるように感じますね。

金利上昇のリスクとして安いと考えるか、高いと考えるか。う〜ん。

③全額ローンにしてみる

①の横浜銀行のパターンとほぼ同じで、頭金を無しにして4700万円を全額借り入れしてみます。

結果

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横に並べます

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←頭金700万円 頭金0円→

注目すべきは2つで、まずは「総支払額-控除額」がほとんど変わっていない事。 これは、そもそもの金利が0.6%で低いことと、住宅ローン控除の年Max50万なので、5000万円に近ければ近いほど控除額があがるため。

もうひとつは流動資産益の差で、700万円を手元に残して年3%の利回りで運用した分の差がえげつない事になっています。その差は約1300万円。

700万円を頭金に入れないので運用すると、1300万円得する、、、(この計算上は)

※借入金額が大きいと、変動金利金利が上昇した時の影響も大きくなります

まとめ

  • 固定金利にすると高く感じる(感じ方の問題)
  • 頭金を入れないで運用した場合の複利パワーはすごい

これだけみると、変動金利で、頭金無しにしたいですが、その条件での事前審査は今の所通っていないので、現実的に可能かどうかはわかりません。

次回TODO

  • 変動金利金利上昇による影響を計算してみる