前回の
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作成したもの
機能追加
- 住宅ローン控除額の計算
- 控除額Max設定
- 11〜13年目on/off
- 頭金を入れた場合と入れなかった場合(いれなかった分は資産運用する)の計算
- 各種合計金額
計算してみた
前提
- 物件価格は4000万円
- 内、建物額は1000万円
- 防音工事は500万円
- 諸経費は物件価格の5% -> 4000万 * 5% = 200万円
- つまり、支払う合計は4700万円
- 今、手元にある流動資産(頭金として入れられる額)は2000万円
- 住宅ローン控除額はMax50万円(1〜10年目)
- 11〜13年目も控除有り
- 35年
- 元利均等返済方式
- 金利は途中で変わらないものとする
- 手元の資産は控えめに3%の利まわりで運用できるものとする
①横浜銀行のパターン
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先日、事前審査の結果が降りた横浜銀行さんの内容でシミュレートしてみます。
- 金利は0.6%(変動)
- 物件価格本体以外は含まれないので頭金扱い-> 700万円
結果
どこに注目するかというとまあ全部なのですが、金利0.6% + 住宅ローン控除のパワーはすごいですね。
総価格4700万円に対して、控除額も考慮すると「47,733,997円」なので、実質利息は73万円。ほとんど無いようなものです。強すぎる。
まあ実際は変動金利なので、こうはいかないのですが。
②固定金利の金利にしてみる
①の横浜銀行のパターンとほぼ同じで、金利だけをフラット35の金利(2021/5の最も多い金利だそうで)の年1.360%にしてみます。 他の条件は同じです。
結果
横に並べてみましょう。
控除額を考慮しても、「53,610,090円」ということで、約587万円の差があります。月あたり1万4000円の違い。結構あるように感じますね。
金利上昇のリスクとして安いと考えるか、高いと考えるか。う〜ん。
③全額ローンにしてみる
①の横浜銀行のパターンとほぼ同じで、頭金を無しにして4700万円を全額借り入れしてみます。
結果
横に並べます
注目すべきは2つで、まずは「総支払額-控除額」がほとんど変わっていない事。 これは、そもそもの金利が0.6%で低いことと、住宅ローン控除の年Max50万なので、5000万円に近ければ近いほど控除額があがるため。
もうひとつは流動資産益の差で、700万円を手元に残して年3%の利回りで運用した分の差がえげつない事になっています。その差は約1300万円。
700万円を頭金に入れないので運用すると、1300万円得する、、、(この計算上は)
※借入金額が大きいと、変動金利で金利が上昇した時の影響も大きくなります
まとめ
これだけみると、変動金利で、頭金無しにしたいですが、その条件での事前審査は今の所通っていないので、現実的に可能かどうかはわかりません。
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