ダイスケ、家買うってよ

独身38歳男、湘南に中古戸建を購入してプライベートスタジオを作りました

36日目、ダイスケ、良さそうな物件があったけど「瑕疵担保責任免責」だったので調べてみる

中古の物件を眺めていたら気になる物件があって、いつもの営業さんに聞いてみたのですが、

  • 線路沿い
  • 瑕疵担保免責

なので少し安い、との事。

瑕疵担保免責がわからなかったので調べてみました。

瑕疵担保責任とは

「かしたんぽ」です。

瑕疵という言葉は日常生活では使わないのですが、仕事等の契約だと使う場面がありました。

ダイスケはIT系のエンジニアなのですが、納品後にこちらのミスが発覚したら無料で修正しますよ、的なやつでした。(最近は納品する形の契約はしてないのであまり関係ないです)

不動産の場合も同じで、家を買っ後に欠陥が見つかったら、その分の修理費用を請求したりできる、というものです。

契約不適合責任?

www.nomu.com

法律上は改正されて、名前が瑕疵担保責任から、契約不適合責任に変わったのですが、実態の運用としてはあまり変わっていないようです。

HOME'sとか見てても、瑕疵担保責任って書いてあるのがほとんどでした。

この記事では実情に合わせて「瑕疵担保責任」で統一します。

業者 or 個人

中古物件の場合、そもそも個人が売り主の場合と、不動産業者が売り主の場合があります。

個人が売り主の場合は消費税がかからないのですが(住宅ローン減税の上限も変わる🥴)、瑕疵担保についても違いがあります。

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業者の場合は2年間の瑕疵担保責任をつけないといけないようです。 逆に言うと、個人が売る場合は、免責の特約をつけられるということです。今回の物件はこれ。

www.sumai-info.com

欠陥にはどんな種類があってどれくらい費用がかかるの?

suumo.jp

sell.yeay.jp

目に見えるところは素人でも事前にわかるので、目に見えない部分が主に対象になるようです。

  • 雨漏り
  • 主要な木部の腐食(屋根や柱、梁など)
  • シロアリの被害(床下、土台など)
  • 給排水管の故障

修理費用的に100万円を超えてくるのは、

  • 屋根全体の補修
  • 床の傾斜
  • 変形
  • 主要な木部の腐食

のようです。

「床の傾斜」「変形」これは内見の時に頑張れば気づけそうだけど、「主要な木部の腐食」これは不可能ですね。

リスクヘッジの方法

インスペクションチェック

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専用の業者に検査してもらう方法です。

これでいいじゃん!と思いそうですが、いくつか問題がありまして、、、

  • やるやらない問題
  • いつやるのか問題
  • 費用を買い主が持つのか売り主がもつのか問題

インスペクションの実施は任意なので、やるやらないは、売り主⇔買い主 との交渉になります。

で、売り主側の気持ちに立つと、瑕疵担保責任の免責にしている時点で事前チェックはさせたくないわけです。

事前にチェックして何か欠陥が見つかったら、それは瑕疵担保責任ではなく、事前にわかっている欠陥になってしまい、修理したりその分お安くする等の対応が必要になるからです。

また、実施タイミングについても同じく調整が必要で、申込み前に実施してたら、検査期間中に他の人が申し込みしてしまう可能性があります。

申込みや契約後であれば、他の人の心配はなくなりますが、仮に欠陥が見つかった時に、「やっぱやめるわ〜」とはできなくなります。

費用についても、売り主側はやりたくないので、当然、費用も出したくないでしょう。買主側が費用を出した場合、購入に至らなかった場合は費用が無駄になります。

保険

style.nikkei.com

nakajitsu.com

既存住宅瑕疵保険というのがあります。

名前だけ聞くと、お、これでいいじゃん!となりそうですが、こちらも罠があります。

この保険は売主や検査機関が加入するもので、引き渡し前に建築士による現場調査が実施され、その調査に合格すると保険へ加入することができます。(何らかの指摘があれば、その箇所を補修し再検査を受けなければ保険へ加入することができません)

なので、引き渡し前に何か見つかった場合については保障されません。

また、保険の加入を申し込むのとは売主側なので(費用がどっちもちかは要相談)、やっぱり調整が必要です。

まとめ

瑕疵担保免責は大体安い!

のだけど、安いには安い理由があるのでした。

個人的には100万円程度で済むリスクであればのめますが、それを超える可能性もあるので、ちょっとむずかしいかな〜と思いました。

築浅であれば大丈夫だと思うんだけど、その場合は瑕疵責任大体ついてるし。古い物件ほど免責がついてる。

安いんだけどね。中古物件難しすぎ。

その他参考

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