以前に住宅ローンのシミュレーションをしたのですが（自作の計算シートで）、諸々条件が変わってきましたので、改めてしてみる事にしました。
前回の
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今回の条件
- 物件価格は4200万円
- 建物額は1000万円
- 中古
- 防音工事は500万円
- 諸経費は物件価格の5% -> 4200万 * 5% = 210万円
- つまり、支払う合計は4910万円
- 今、手元にある流動資産（頭金として入れられる額）はMax2000万円
- 住宅ローン控除額はMax20万円（1〜10年目）
- 11〜13年目も控除無し
- 35年
- 元利均等返済方式
- 金利は途中で変わらないものとする
- 手元の資産は控えめに3%の利まわりで運用できるものとする
- 変動金利の場合の住宅ローンの融資額は3880万円
前回との違いは太字のところですが、物件が前回より少し高い中古物件になっているのと、変動金利の場合の融資額に上限をつけました。
①変動金利のパターン / 基本パターン
- 金利は0.6%（変動）
- 頭金は1030万円にして、融資額を3880万円になるように
これが基本パターン。
②変動金利のパターン/新築の場合
同じ価格の新築物件の場合です。
住宅控除の額が変わります。
- 住宅ローン控除額はMax50万円（1〜10年目）
- 11〜13年目も控除有り
買い入れ金額が住宅ローンの控除額の限度を使い切れていないので、(50万-20万) * 10年=300万 ほどの差は出てないですね。
新築と中古で単純比較できるものではないですが、この場合の計算では、実際の負担額（総支払額-控除額）で考えると、150万円くらいの差がありますね。
③物件価格を200万円下げた場合
①と同じ条件で、物件価格を200万円下げてみます。
- 物件価格は4000万円
- 頭金は820万円にして、融資額を3880万円になるように
頭金浮いた分の流動試算益も考えて「(総支払額-控除額)*-1+流動資産益）」を見ると、600万円の差がありますね、、、全然違う、、、
やっぱり複利強い。
④フラット35にしてみる
①と同じ条件で、フラット35の固定金利にしてみます。
- 金利は年1.360%
- 頭金は総費用の10%の491万円
頭金浮いた分の流動試算益も考えて「(総支払額-控除額)*-1+流動資産益）」を見ると、280万円ほど、フラット35の方が試算が増える計算になりました。わお。
ただ、月々の支払額は3万円程度違いますし、その3万円の差を投資したら、、というのは考慮されていないので、盛りすぎな感じはしますねぇ。
まとめ
- 融資額は3880万円であれば、新築/中古の違い（正確には消費税の有無による違い）による住宅ローン控除額の違いはそこまで大きくは無い
- 頭金を多く出すことによる、流動資産益の差はかなり大きくなる
- TODO: 月々の支払い額の差額を資産運用した場合の計算を考慮に入れられるようにする
